El desalojo es un proceso legal mediante el cual el propietario o arrendador de un inmueble solicita la recuperación de la posesión del mismo debido a que el inquilino o ocupante no cumple con las obligaciones contractuales o legales, como el pago del alquiler o la desocupación voluntaria al vencimiento del contrato. En Perú, el desalojo es un procedimiento regulado por la ley, y se lleva a cabo a través de los tribunales.
Causas Comunes para Solicitar un Desalojo:
Falta de Pago del Alquiler:
°La causa más común de desalojo es el incumplimiento del inquilino en el pago del alquiler en los plazos establecidos en el contrato de arrendamiento. Si el inquilino deja de pagar, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo.
Vencimiento del Contrato de Arrendamiento:
°Cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin y el inquilino no desocupa voluntariamente el inmueble, el propietario puede solicitar el desalojo.
Uso Indebido del Inmueble:
°Si el inquilino utiliza el inmueble para fines distintos a los acordados en el contrato (por ejemplo, usa un local residencial como comercial) o si realiza actividades ilícitas en el inmueble, el propietario puede iniciar el desalojo.
Subarrendamiento no Autorizado:
°Si el contrato prohíbe el subarrendamiento y el inquilino subarrienda el inmueble sin permiso, el propietario tiene derecho a desalojarlo.
Incumplimiento de otras Obligaciones Contractuales:
°Si el inquilino incumple con otras obligaciones contractuales importantes, como mantener el inmueble en buen estado, también se puede solicitar el desalojo.
Procedimiento de Desalojo en Perú:
Notificación al Inquilino:
°Antes de iniciar un proceso judicial, es común que el arrendador notifique al inquilino formalmente sobre el incumplimiento (por ejemplo, falta de pago) y le dé un plazo para regularizar su situación o desocupar el inmueble. Esta notificación suele hacerse a través de una carta notarial.
Demanda de Desalojo:
°Si el inquilino no cumple con lo solicitado en la notificación, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo ante el Poder Judicial. En la demanda, el propietario deberá probar la existencia del contrato de arrendamiento, el incumplimiento del inquilino, y cualquier otra circunstancia relevante.
Proceso Judicial:
°Una vez admitida la demanda, se inicia el proceso judicial. El juez notificará al inquilino para que presente su defensa. Si el inquilino no presenta una defensa válida o no cumple con sus obligaciones, el juez puede ordenar el desalojo.
°En algunos casos, el proceso puede incluir una audiencia de conciliación en la que se intenta llegar a un acuerdo entre las partes.
Sentencia de Desalojo:
+Si el juez falla a favor del propietario, se emitirá una sentencia de desalojo. El inquilino deberá desocupar el inmueble en el plazo que fije el juez.
Ejecución del Desalojo:
+Si el inquilino no desocupa el inmueble voluntariamente después de la sentencia, el arrendador puede solicitar la ejecución forzada del desalojo, lo cual implica la intervención de un juez y, en algunos casos, de la fuerza pública para desalojar al inquilino.
Desalojo Preventivo (Desalojo Express):
+En Perú, existe un procedimiento más rápido conocido como «desalojo preventivo» o «desalojo express», que permite al arrendador recuperar el inmueble de manera más ágil en caso de falta de pago del alquiler o vencimiento del contrato. Este procedimiento requiere que el contrato de arrendamiento esté registrado y cumpla con ciertos requisitos formales.
Consecuencias del Desalojo:
1)Recuperación de la Posesión: El objetivo principal del desalojo es que el propietario recupere la posesión del inmueble.
2)Cobro de Deudas: En algunos casos, el arrendador también puede reclamar el pago de las rentas adeudadas y cualquier otro monto pendiente.
3)Responsabilidad del Inquilino: El inquilino desalojado puede enfrentar sanciones adicionales, como el pago de daños y perjuicios si se demuestra que causó daños al inmueble o actuó de mala fe.
